住宅商品房供应结构应作调整

“不到一年的时间就搬了三次家，租房差不多让我筋疲力尽了。”来自浙江某集团的姚先生在接受中国经济时报记者采访时不由大叹苦水，“想找到价位和居住条件比较合适的房子实在太难了，短期内找房更是让人上火。”。他告诉记者，自己已经在杭州安家置业，只是在北京分公司短期工作一两年，根本没想要在这里买房，但租房却让自己“很受伤”：第一次租房没到期就遭遇“搬迁”，一次被中介很“涮”了一把，最近一次是房主涨房租不成又下“逐客令”。

虽然近年来全国各地房地产项目投资近乎雨后春笋，各式住宅房接连竣工，但像姚先生这样遭遇租房痛苦的在国内各大城市并不鲜见。有关人士认为，导致这种现状与我国住宅商品房供应结构不合理有一定关系。

有关资料显示，目前全国房地产市场总体上处于较为繁荣的状态，城镇房地产住宅市场需求主要来自四个方面：一是动迁需房；二是改善性需房；三是境外和非本地人士购、租房；四是本地投资性购房。去年以来，国家根据各地城镇住房制度改革进程、居民住房和收入水平的变化，加大了住宅商品房供应结构的调整力度，逐步推出中低价位住宅商品房的规模建设。目前市场上中低价位住宅商品房供应量明显增加，楼市供应的价位结构矛盾得到一定缓解，但市场租赁房源尚未得到根本改善，全国大中型城市几乎都以商品房的买卖为主，租赁房的渠道狭小。这一现象引起了九三学社在内的有关人士的高度重视。在今年“两会”上，全国政协九三小组就正式递交了一份《关于调整住宅商品房供应结构的建议案》，建议适时推出高、中、低公寓式租赁房方针政策，以缓解相关矛盾，促进社会稳定和房产市场的健康发展。

实施公寓式租赁房政策势在必行

“现有的买卖、租赁房结构是不切实际的，应该予以加快调整。”九三学社有关人士指出，我国实施租赁房政策已经势在必行。

据介绍，近年来我国城镇商品房价格增长较快，部分下岗失业人员或总收入较低的家庭很难购买到适合的房屋。与此同时，目前我国住房金融改革相对滞后，尚未向低收入家庭发放低息或无息贷款，尤其是许多家庭尚不具备购房条件。公寓式租赁房方针政策的推出，将在政府行使住房保障职能时显示出其重要性和必要性。

有关资料显示，现阶段我国租赁房的社会实际需求量极大，一些城镇的现有私房出租因供不应求而租金一升再升。据悉，目前适合承租的对象主要是：机关、事业单位或企业新进年轻人员；居民中尚无足够资金但有改善住房的迫切意愿者；老年人在动迁后获款，但款额极少不可能买房者；流动性较大的无房者；外省来当地打工尚无定居意愿者；原租公房受动迁，愿继续租房者；早年因各种原因去外省，现返城已失去原住房者等。尽快推出公寓式租赁房的方针政策，可使至今尚未拥有住房这一基本生活条件的居民能尽快达到居者有其屋的景况，使年轻人不受无力买房的困扰，使动迁中矛盾减少，这都将有利于社会的稳定。

九三学社有关人士表示，推出高、中、低价位公寓式租赁房方针政策也是调整城镇供房结构的需要。租赁房属于市场供房结构体系中不可或缺的组成部分。譬如像上海、北京、天津等人口流动型大城市，租赁房的市场需求量更大，但上海等各级政府从未集中建造过任何形式的租赁房。目前，城镇租赁房源和信息较少，租赁者难以找到较满意的租赁房，尤其是价位适宜的。房产租赁中介公司又鱼龙混杂，服务、交易流程尚欠规范。公寓式租赁房方针政策的推出与实施，既可缓解目前供房结构不能适应需求的现状，也可遏制房产市场泡沫，并规范房产租赁交易市场。香港以及诸多国家的供房结构大致为４０～６０％均系租赁提供，我国作为发展中国家更是应有选择租赁用房的极大空间。

谁来促成公寓式租赁房

九三学社有关人士认为，政府应该承担起调整市场供房结构的重任，制定出台一系列方针政策促进推出公寓式租赁房的快速发展。

首先，应该科学规范房地产开发的整体规划。政府在制订城镇年度建造商品房计划的同时，应确定配套建造公寓式租赁房的年度计划。在对房产商的土地招标中，应明确租赁房的配比要求。积极探索出一套“政府引导、市场运作、各方参与”的建房、供房机制。

其次，鼓励房产商积极参与房产租赁市场开发。政府对建造公寓式租赁房的房产商，可以在税收或拟建居住地段方位等方面给予一定程度优惠。政府、事业、企业单位也可以参与建造自用公寓式租赁房，主要用于本单位职工租赁。房产住宅市场上买房率和租房率的相对平衡，既可适应不同居住群体居住的需要，并有利于社会的稳定和房产住宅市场的健康发展。

第三，高、中、低价位公寓式租赁房需分散建造。按人口居住密度分散建造有利于全面照顾到城镇的租赁对象在交通取向上有更多的选择，并极力提倡将商品房和公寓式租赁房统筹规划与设计，即把中低价位商品房和中低价位公寓式租赁房一起建造；同样，高、中价位商品房和高中价公寓式租赁房也一起建造。这样，有利于小区的物业管理，和小区整体素质的协调，并可减少社会不安定因素。

第四，要明确租赁房的责、权、利。租赁房的产权属房产公司（房产公司既卖房又经营租房）。租赁房的产权可以由政府或事业或企业单位在交易市场购置或与产权所属房产公司签订代租协议。在各单位聘用人员时，若被聘用者住房有困难，可由单位酌情租予一定面积，租金适当（根据各单位用人情况可补贴租金）。租赁房管理由产权所属公司统一管理，居住人无权转租赁。

此外，政府还可加大对房地产开发从方针、政策上引导的力度，利用土地出让、营销等的收益建立房地产基金，成立由政府主导、市场运作的基金管理公司，重点建设扶植一批典型的高、中、低价位公寓式租赁房小区，对其周边就医、购物、交通、娱乐等建设加以财政的扶持。由开发商根据项目的档次、规模和居民需求，综合考虑合理的配套设施。（记者 刘金霞）