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百姓租房问题30答？

百姓租房问题30答？
( 发布日期: 2001-7-31 )

13、房屋转租合同签订后，如何办理登记备案手续？
　　房屋转租当事人在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案：（1）租赁合同登记备案证明；（2）转租合同；（3）转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处出具转租合同登记备案证明。
14、转租租金如何确定？
　　出租人是否可以从承租人转租房屋的租金中获得收益？房屋转租的租金，包括执行市政府规定租金标准的房屋转租的租金，均由转租当事人自行协商确定。一般民事法律关系上的房屋转租，出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益；租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人收取的转租租金中获取收益，但公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。
15、什么是房屋承租权转让？
　　房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利、义务一并有偿转让给第三人，再由第三人与原出租人订立租赁主体变更合同，而形成新的租赁关系的法律行为。一般房屋租赁权转让，承租人征得出租人书面同意即可。公有居住房屋租赁权的转让，按《上海市公有住房差价交换试行办法》规定，目前仅限于非成套独用的公有居住房屋。公有住房承租权的转让是住房制度改革过程中的阶段性现象，其特殊性是必须充分考虑公有居住房屋同住人的权利，具体而言就是承租人转让公有住房承租权的，必须事先征得同住成年人的书面同意，还应征询公有住房出租人或出租人委托的物业管理企业的意见。一般而言，除非该公有住房承租权属于按《上海市公有住房差价交换试行办法》规定不得转让的情况，公有住房的出租人应准予转让。
16、什么是房屋承租权交换？
　　房屋承租权交换是指在房屋租赁期限内依法承租房屋的承租人将其承租的房屋与他人承租的房屋交换使用，再由房屋交换当事人分别与通过交换获得承租权的房屋出租人签订租赁主体变更合同，形成新的租赁关系的法律行为。一般房屋租赁权的交换，承租人征得出租人的书面同意后即可。目前，非成套独用的和成套独用的公有居住房屋均可以进行交换。与公有居住房屋承租权转让相似，承租人交换公有居住房屋承租权的，必须事先征得同住成年人的书面同意，还应征询公有住房出租人或出租人委托的物业管理企业的意见。除非该公有住房承租权属于按《办法》规定不得交换的情况，公有住房的出租人应准予交换。
17、房屋承租权转让或交换的具体步骤？
　　一般民事法律关系上的承租人转让或交换房屋承租权应按下列步骤办理：（1）承租人事先征得出租人的书面同意；（2）承租人与房屋承租权受让人或房屋承租权交换人签订“房屋承租权转让合同”或“房屋承租权交换合同”；（3）出租人与房屋承租权的受让人或交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。（4）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内，应持下列材料向原租赁合同登记备案的区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理合同的变更登记备案，由区、县房地产交易中心或农场系统受理处出具登记备案证明：⑴房屋承租权受让人或交换人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；⑵房屋承租权转让合同或交换合同；⑶房屋租赁主体变更合同；⑷租赁合同登记备案证明。非成套独用的公有居住房屋的承租权转让或交换的程序按照市政府《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定办理。
18、房屋租赁合同签订后，承租人对出租人交付出租的房屋应注意哪些问题？
　　房屋租赁合同签订后，承租人对出租人交付出租的房屋应注意以下三方面的问题：1）交付房屋的时间。出租人应当按照房屋租赁合同约定的交付日期向承租人交付房屋。若出租人没有按照合同约定的日期交付房屋的，承租人可以催告出租人，要求出租人在一定的合理期限内交付房屋。若出租人仍未在约定期限内交付房屋的，承租人可以解除房屋租赁合同。2）交付的房屋是否符合合同约定。出租人应当按照房屋租赁合同约定的房屋座落、部位、用途、结构、类型等向承租人交付房屋。如果出租人交付的房屋不符合租赁合同的约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除房屋租赁合同。3）交付的房屋状态。出租人交付的房屋应当处于可使用状态。如果出租人交付的房屋存在缺陷，以致危及承租人安全的，承租人可以解除房屋租赁合同；若影响到承租人正常使用的，承租人可以要求出租人进行修复或减少租金。
19、租赁期间，出租人有哪些主要的权利和义务？
　　（一）在房屋租赁期间，出租人享有以下主要权利：1）出租人应当按照租赁合同的约定收取租金和其他费用。除公有居住房屋外，出租人可以在签订房屋租赁合同时与承租人约定收取租赁保证金。2）除承租人在出租人同意的前提下，继续承租该房屋外，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋使用费。使用费金额除原租赁合同约定的租金外，还应包括违约金。（二）出租人应承担以下相应的义务：1）出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同约定的可使用状态。2）出租前房屋已经设定抵押或者房屋的所有权已依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转移的，出租人应当事先书面告知承租人。3）出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。承租人与相邻房屋承租人、使用人对合同部位的使用产生争议的，出租人应出面与相邻房屋承租人或产权人协商处理。4）出租人应当定期对房屋进行养护和维修，使房屋处于正常的可使用状态，出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。
20、租赁期间，承租人有哪些主要的权利和义务？
　　（一）在房屋租赁期间，承租人享有以下权利1）承租人应当按照合同的约定如期向出租人承接房屋。2）承租人使用房屋获得的收益归承租人所有，但租赁合同另有约定的，从其约定。（二）承租人应承担以下相应的义务：1）承租人应当按照合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期间，承租人应当对出租人检查出租房屋的使用情况予以配合。承租人发现房屋损坏的应及时通知出租人予以修复。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复或承担修复费用。2）承租人应当按照租赁合同的约定按期交付租金，若延期交付的，应当向出租人支付违约金。3）承租人使用房屋应当按照房屋租赁合同的约定支付所发生的水、电、煤、通信、空调等费用。4）房屋租赁期满，除经出租人同意续租房屋外，承租人应当按照合同的约定如期返还房屋。返还的房屋应当符合租赁合同约定的状态。
21、房屋出租期间，承租人需装修房屋或增设附属设施应如何办理？
　　1）承租人租赁房屋需装修或增设附属设施的，一般均应当在房屋租赁合同中约定。出租房屋交付后，承租人应按房屋租赁合同的约定对房屋进行装修或增设附属设施。2）如租赁合同未作约定或需超出租赁合同约定装修房屋或增设附属设施的，承租人则应征得出租人的书面同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准，方可进行。3）需注意的是双方当事人在租赁合同中约定或者在承租人征得出租人书面同意时，应明确定装修房屋或增设附属设施的归属及维修责任。4）若承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属实施的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。
22、出租房屋的养护、维修责任有谁来承担？
　　一般的出租房屋的养护、维修责任应当由出租人来承担。出租人应当对出租房屋定期养护维修，使房屋处于正常的可使用状态。若房屋租赁合同另有约定的，则应当按照合同的约定。
23、房屋损坏的鉴定，由什么单位进行？
　　危险房屋、房屋损坏、房屋主体结构损坏的鉴定，必须由具有资质的房屋质量检测单位进行检测。当事人可以委托检测单位检测。
24、承租人未按时交付租金的，应当承担什么责任？
　　房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。
　　违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。
25、租赁期间发生哪些情况租赁关系可以自动终止？
　　房屋租赁期间有下列情形之一的，房屋租赁关系终止：1）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；2）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；3）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。如果发生第1、2两种情形的，依法提前收回的部门或者依法征用的单位应另行安置承租人。

百姓租房问题30答？上一个租房问题下一个租房问题

北京个人出租房税率明起减至5% 手续也将简化

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2003年12月31日 11:29

　　中新网12月31日电北京晨报报道说，从明天起，北京市个人出租房屋税率将从目前的约20%减少到5%，缴费手续也将大为简化。北京市地方税务
局于近日出台《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》，并将于明起开始实施。　　对个人出租房屋的各项税费将实施“两个征收率，一个返还率”。即对个人出租房屋按照实际收入5%的综合征收率计征；对个人转租或再转租以及非
房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，采用2.5%的综合征收率计征；税务机关依据实际入库的代征税款的5%的比例，向代征
人返还手续费。由于个人所得税的特殊性，综合征收率中不包括个人所得税，此项仍按既定的程序申报缴纳。

　　此外，从明天起，外籍个人、港澳台人员、华侨将被纳入本办法管理；不再考虑出租房屋的用途。(王莉、郑奕、秦一)

编辑:闻育旻

今年一月一日个人出租房减税五成

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2001年1月2日 07:17

　　中新网北京一月一日消息：财政部、国家税务总局日前发出通知，决定从今年一月一日起，中国对个人出租住房减税五成多。

　　据悉，对个人按市场价格出租的个人住房的营业税从现行的百分之五点五降低到百分之三、房产税暂从百分之十二降低到百分之四，个人所得?br> 按从百分之二十减到百分之十。据估计，中国目前空置繁荣公有住房、商品房面积约从七千九百万平方米。(完)

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